蔡某某与株洲市芦淞区物资总公司、株洲百強实业有限责任公司承包经营合同纠纷

案件类型  民  事
案    由  承包经营合同纠纷
办理方式  诉  讼
承 办 人  北京市隆安（株洲）律师事务所律师 易露 赵天厚
 
【案情介绍】
     株洲市芦淞区物资总公司（以下简称“物资总公司”）于2015年3月5日以租赁合同纠纷为由向株洲市芦淞区人民法院起诉蔡某某等25户经营户，要求确认物资总公司与蔡某某等25户经营户所签订的《淞北市场经营合同书》无效，并参照合同约定的租金标准向物资总公司支付房屋占有使用费。从2013年5月开始淞北地厅由株洲百強实业有限责任公司（以下简称“百強公司”）进行管理。蔡某某等25户经营户在诉讼过程中提出反诉，2015年5月27日，申请追加百強公司为反诉第三人，芦淞区人民法院合同审理此案，2015年11月6日，株洲市芦淞区人民法院作出了（2015）芦法民一初字第365号等共计25份民事判决书，送达后，双方均上诉 ，2016年3月25日，株洲市中级人民法院作出了驳回上诉，维持原判的（2016）湘02民终21号等共计25份民事判决书。
 
【承办过程】
      原告（反诉被告）物资总公司诉称：其于2006年与被告（反诉原告）蔡某某等25户经营户签订了《淞北市场经营合同书》，合同涉及的标的物淞北地厅摊位（门面）所在房屋未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证，按照法律规定，该租赁合同属无效合同。基于无效合同，蔡某某等25户经营户应参照合同约定的租金标准向物资总公司支付房屋占有使用费。诉请法院：1、确认物资总公司与蔡某某等25户经营户签订的《淞北市场经营合同书》无效；2、被告蔡某某等25户经营户参照合同约定的租金标准向物资总公司支付房屋占有使用费；3、请求被告承担本案的诉讼费用。
       被告(反诉原告)辩称：其与物资总公司于2006年5月9日签订《淞北市场经营合同书》，经营期限为三十年，自2006年4月18日起至2036年4月18日止。合同签订后，双方按合同全面履行了约定的各项义务。在过去的九年里，蔡某某等25户经营户的经营摊位面积和位置一直是确定不变的，此是物资总公司及百強公司均认可的事实。2014年，物资总公司及百強公司为自身利益，借消防改造之机，违反合同约定对淞北地厅进行违法改造，拆除了原有摊位进行重新规划，擅自改变摊位面积和位置。物资总公司及百強公司的行为侵犯了蔡某某的合法权益。请求法院驳回物资总公司的诉讼请求。同时，蔡某某等25户经营户反诉称，《淞北市场经营合同书》合法有效，应当继续履行，请求法院依法判令：物资总公司、百強公司继续履行与蔡某某等25户经营户于2006年5月9日签订的《淞北市场经营合同书》，并确认蔡某某等25户经营户依据合同所经营淞北地厅摊位（门面）的具体面积及位置（附图）。   
    北京市隆安（株洲）律师事务所在被告蔡某某等25户经营户收到株洲市芦淞区人民法院的传票后就接受其委托，指派了承办律师。承办律师仔细研究原告的起诉状，分析了该案件整体案件情况，指出该案的法律关系并不复杂，但是牵扯的人数众多，故在接受代理期间，如何做到与委托人及时、有效的沟通，防止集体事件的发生，是本次委托代理的难点。本案属于合同纠纷，在物资公司、百強公司在合同期内违约拆除并改建摊位（门面）的行为，委托人本可以依据合同及法律的规定要求物资公司及百強公司解除合同并承担违约责任，但淞北地厅是经营户一道历经风雨，不论得失的培养市场，历经九年时间，将人人都不看好的市场地下室经营成现在这样红火的局面，淞北市场地厅的今天的繁荣与委托人的辛勤付出是分不开的，且现在淞北市场地厅的市场价值和社会效应更是与2006年签订合同时不可同日而语。如现在解除合同也是对委托人不公平的，现物资公司、百強公司对淞北地厅进行违约改建，减少委托人现有摊位面积，以达到增加摊位数量的目的，严重侵害了委托人的经济利益。在代理律师通过与委托人代表们的充分沟通、交流了解其委托人真正的目的，及考虑现实经营情况、解除后执行情况后，最终诉讼思路确定为要求物资公司、百強公司继续履行合同，恢复摊位（门面）原状，为了避免委托人的利益受到进一步的损害，并使委托人能继续在合同书确定的摊位继续经营，代理律师建议蔡某某等25户经营户在答辩期间提出反诉来进行对抗，依法提出反诉：请求法院依法判令：物资总公司、百強公司继续履行与蔡某某等25户经营户于2006年5月9日签订的《淞北市场经营合同书》，并确认蔡某某等25户经营户依据合同所经营淞北地厅摊位（门面）的具体面积及位置（附图）。并对物资公司、百強公司的违约改建行为及违约出售经营权的行为申请行为保全。为最大利益的保障经营户的合法权益，代理人申请对每一位经营户的门面采取保全措施，并将芦淞区法院的民事裁定书在株洲日报上刊登两天，有效的制止了物资总公司、百強公司的违约改建行为和违约出售经营权的行为，有效的保住了门面，在本案中淞北市场地厅部分是否取得建设工程规划许可证及房权证是本案的关键，因合同履行近9年，在案件办理过程中，很多证据无法取得，代理人多次要求法院到株洲芦淞市场管理局调取株洲淞北地厅改造前的平面图及通过消防部门批准的消防改造方案，到物资总公司的主管部门调取淞北地厅经过主管部门批准建设的相关文件材料，到株洲市城建档案馆调取淞北地厅规划档案，最后经芦淞区法院到株洲市城市规划办公室调取了【株规甲字（1992）编号207】建设工程规划许可证，并办理了相关房权证。在诉讼过程中，原告物资总公司、百強公司为了拖延时间将改造后的门面快速售出，提出管辖权异议，最终管辖权异议不成立，继续由株洲市芦淞区人民法院管辖。本案件从程序上的较量，到实体上的较量历经一年，经过二审，最后法院采取保全措施，为经营户保住了摊位（门面），维护了其合法权益。
 
【承办结果】
     株洲市芦淞区人民法院驳回原告（反诉被告）株洲市芦淞区物资总公司的诉讼请求，第三人株洲百強实业有限责任公司激素履行被告（反诉原告）蔡某某等25户经营户与原告（反诉被告）株洲市芦淞区物资总公司于2006年5月9日签订的《淞北市场经营合同书》，于本判决生效之日起三日内将位于株洲市芦淞区人民南路35号的淞北市场地厅在消防改造后的摊位交付被告（反诉原告）蔡某某等25户业主（租赁标的物具体位置见附表一）；确认被告（反诉原告）蔡某某等25户经营户与原告（反诉被告）株洲市芦淞区物资总公司于2006年5月9日签订的《淞北市场经营合同书》中的租赁标的物在消防改造前的面积及具体位置。蔡某某等25户经营户相当满意，对团队人员的工作也表示了了肯定。
 
【办案思考】
       在接受委托代理之前，委托人们意见不统一，维权方式多样化，有打横幅去市政府维权的，有请相关媒体报道维权的，在本所接受委托后，各委托人的思路比较统一，但本所为防止集体事件的再次发生及升级，就本案代理工作中如何有效的与委托人进行沟通制定如下方案 ：
1、协助淞北地厅经营户选取经营户代表，将经营户代表作为代理律师与各委托人直接沟通的桥梁，这样，更有利于代理律师与委托人及时、有效的沟通案情及协商处理方案；
2、在收取每位经营户材料，签署相关文书时，均有淞北地厅经营户代表、律所律师在场予以解答疑问，力求每位委托人对整个案件思路、案件流程了解清楚；
3、组建QQ群、微信群，将起诉的每一位经营户拉进来，代理律师及时汇报案件的进展情况，解答经营户的疑问，及时掌控委托人们的问题、情绪，防止委托人们的情绪升级，造成集体维权事件。
4、积极与株洲市芦淞区市场管理局等相关部门进行协调沟通，及时掌握对方动向，积极采取措施如采取行为保全，有效的制止了对方的违约改建行为和违约出售经营权的行为。
我所接受本案的委托代理，确定本案的难点后，积极与委托人沟通，了解各委托人最终目的，制定诉讼思路及案件难点的解决方案，让众多的委托人通过正当的诉讼程序维权，更好地维护当事人的合法权益，维护我国法律的尊严。
【北京市隆安（株洲）律师事务所 易露  赵天厚整理】